El avalúo referenciado es un recurso importante en el sector inmobiliario, especialmente en casos donde se requieren datos precisos para valorar propiedades y tomar decisiones. Si estás en el proceso de compra o venta de un inmueble o necesitas cumplir con obligaciones fiscales, entender cuándo y cómo se utiliza es necesario.
A lo largo de este artículo, explicaremos en qué consiste, sus beneficios y las situaciones en las que es más útil. También mencionaremos otros aspectos, cómo quién puede hacerlo y cómo afecta en el pago de impuestos. ¡Iniciemos!
¿Qué es un Avalúo Referenciado?
El avalúo referenciado o también denominado como avalúo referido, es un proceso para determinar el valor de una propiedad en el pasado, basándose en una valuación en la actualidad. Esta técnica es especialmente relevante cuando se busca establecer el valor de mejoras o construcciones y no se cuenta con los comprobantes fiscales.
Este tipo de avalúo se solicita en transacciones inmobiliarias y cuando el vendedor ha hecho cambios importantes en la propiedad, (como construcciones, ampliaciones o mejoras y) no se tienen los comprobantes de gastos, ayuda a calcular el Impuesto Sobre la Renta (ISR). Esto permite optimizar la carga fiscal del vendedor.
En cuanto al costo, este puede variar dependiendo de la ubicación y el tipo de inmueble en cuestión. Esto resalta la importancia de obtener una valoración justa y adecuada.
¿Cuándo se Utiliza un Avalúo Referenciado?
Un avalúo referenciado se emplea para determinar el valor de una propiedad en situaciones específicas. Principalmente, es útil para establecer el costo de mejoras o construcciones y si no se tienen los comprobantes fiscales para calcular el ISR en una venta. No obstante, también se utiliza en otras circunstancias, como:
- Para justificar el valor ante las autoridades fiscales.
- Para disminuir el pago de impuestos.
- Para ayudar en la resolución de disputas legales.
- Para facilitar decisiones en transacciones inmobiliarias.
¿Quiénes Pueden Hacer un Avalúo Referenciado?
Para realizar un avalúo referenciado, es necesario contar con la asistencia de profesionales calificados y autorizados. A continuación, se enumeran los principales actores que pueden llevar a cabo este tipo de tasación:
Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales
Este organismo tiene la responsabilidad de realizar valoraciones sobre bienes nacionales, asegurando que se sigan los estándares adecuados.
Corredores Públicos
Estos profesionales están habilitados para llevar a cabo tasaciones y brindar asesoría en transacciones relacionadas con bienes raíces.
Empresas de subasta de bienes
Firmas especializadas en la subasta pueden realizar avalúos referenciados, aportando su conocimiento en el sector.
Peritos valuadores
Es fundamental que cuenten con una cédula profesional expedida por la Secretaría de Educación Pública (SEP) y estén registrados en el Sistema de Administración Tributaria (SAT) para garantizar su validez.
Notarios públicos
En ocasiones, los notarios pueden requerir esta tasación para formalizar ciertas transacciones, actuando como intermediarios en el proceso.
¿Cómo Afecta el Avalúo Referenciado en el Pago de Impuestos?
El avalúo referenciado impacta directamente en el cálculo de impuestos que un propietario debe pagar al vender un inmueble. Este tipo de avalúo establece el valor de la propiedad a una fecha anterior, lo que puede ser crucial para determinar el monto de la ganancia o pérdida patrimonial al momento de la transacción.
Cuando se realiza, se evalúa el costo de las mejoras realizadas en la propiedad, incluso si no se dispone de comprobantes fiscales. Esta valoración se utiliza para calcular el Impuesto Sobre la Renta (ISR) que el vendedor debe pagar. Si este determina que el valor de la propiedad ha disminuido, esto puede resultar en un pago menor de impuestos.
Además, también se usa para el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), ya que ayuda a definir el valor de la propiedad en el momento de la compra. En consecuencia, puede influir en los impuestos a pagar tanto por el vendedor como por el comprador.
Beneficios del Avalúo Referenciado
El avalúo referido ofrece varias ventajas importantes tanto para los propietarios como para los compradores de bienes raíces. Aquí te mencionaremos algunos de los principales beneficios:
Valoración Precisa de Mejoras
Permite evaluar con precisión el valor de las mejoras realizadas en un inmueble, incluso en ausencia de comprobantes fiscales. Esto es especialmente útil para propietarios que han invertido en construcciones o renovaciones significativas y desean reflejar esta inversión en el precio de venta. Al obtener un avalúo formal, se asegura que el valor que se atribuye a la propiedad sea justo y realista, lo que puede facilitar la venta y maximizar las ganancias.
Reducción de Impuestos
Permite a los propietarios reducir el Impuesto Sobre la Renta (ISR) al vender su propiedad. Al documentar el valor de las mejoras y la posible disminución del valor de mercado, los propietarios pueden demostrar que su ganancia es menor de lo que aparenta. Esto se traduce en una menor carga fiscal.
Esto es especialmente importante, ya que los impuestos pueden impactar significativamente la rentabilidad de una transacción inmobiliaria.
Justificación ante Autoridades
Brinda a los propietarios un respaldo formal ante autoridades fiscales o legales. En situaciones de auditorías o disputas, tener un documento que respalde el valor de la propiedad puede ser crucial para evitar problemas legales y garantizar el cumplimiento de las normativas fiscales.
Resolución de Conflictos
Es un instrumento útil para resolver discrepancias relacionadas con el valor de la propiedad. En el caso de disputas entre compradores y vendedores, o entre herederos, este tipo de avalúo puede proporcionar una base objetiva para llegar a un acuerdo. Al contar con una valoración imparcial, se facilita la toma de decisiones y se promueve una resolución más rápida y equitativa de los conflictos.
Mejora en Decisiones de Inversión
Para los inversores, tener este avalúo ayuda a tomar decisiones más informadas sobre la compra, venta o renta de un inmueble. Al conocer el valor real y actualizado del mercado, los propietarios pueden evaluar si están realizando una buena inversión o si es más conveniente esperar a que las condiciones del mercado mejoren.
Facilita el Proceso de Escrituración
Este es un requisito clave en el proceso de escrituración de propiedades. Los notarios públicos suelen exigir un avalúo para formalizar la transacción. Al contar con esta documentación, el proceso de escrituración se vuelve más ágil y transparente, lo que reduce el riesgo de errores o inconvenientes en la gestión legal de la propiedad.
Adaptación a Cambios del Mercado
Los mercados inmobiliarios son dinámicos y pueden experimentar cambios significativos en el valor de las propiedades. Por lo tanto, este permite reflejar estas variaciones y adaptar las estrategias de venta o compra en consecuencia. Esto es fundamental para que los propietarios se mantengan competitivos en el mercado y tomen decisiones informadas basadas en datos actualizados y reales.
La principal diferencia entre un avalúo comercial y uno referenciado es que el primero refleja el valor de mercado actual de un inmueble, mientras que el segundo estima su valor en el pasado, ajustandolo por inflación. El avalúo comercial se usa para compraventas y el referenciado para calcular plusvalías y pagar ISR.
Es obligatorio cuando no se puede comprobar el costo de las inversiones en construcciones, mejoras y ampliaciones realizadas en el inmueble.Es útil para deducir el monto de éstas inversiones, ya que el ISR se paga con base en las ganancias
El costo varía según la ubicación y el tamaño de la propiedad. Es recomendable consultar con un valuador para obtener una cotización exacta.
