La prescripción adquisitiva se ha convertido en un tema relevante en el ámbito jurídico e inmobiliario. Especialmente para quienes buscan regularizar la propiedad de bienes luego de años de posesión. Este mecanismo tiene un impacto directo en cómo se gestionan los derechos de propiedad, siendo una solución efectiva en casos en los que el dueño no ha reclamado su derecho.
En este artículo, explicaremos cómo funciona la prescripción adquisitiva, los requisitos para llevarla a cabo y las situaciones en las que se aplica. También abordaremos los plazos establecidos por la ley y los beneficios que este proceso puede ofrecer.
¿Qué es Prescripción Adquisitiva?
La prescripción adquisitiva es una figura jurídica que permite a una persona adquirir la propiedad de un bien, tras poseerla por un tiempo determinado. Su función es regularizar situaciones en las que el propietario original no ha ejercido sus derechos de posesión.
En México, la prescripción adquisitiva también se conoce como usucapión y se regula en los códigos civiles de cada estado. Por ende, está regularizado por la ley y sólo puede llevarse a cabo cuando se han cumplido ciertos requisitos legales.
Tipos de Prescripción Adquisitiva
La prescripción adquisitiva se divide en diversas categorías. Estas dependen de las condiciones en las que se ejerce la posesión y el cumplimiento de ciertos requisitos legales. Es importante mencionar, que esto varía según las legislaciones locales, por lo que es fundamental entender los requisitos específicos aplicables en cada estado o país. A continuación, mencionaremos los tipos más comunes:
Prescripción Ordinaria
Aplica cuando la posesión del bien se realiza con buena fe y el poseedor cuenta con un título válido, aunque este pueda contener defectos menores. El plazo para completar esta modalidad suele ser más corto:
- Bienes inmuebles: 5 años de posesión continua.
- Bienes muebles: 3 años de posesión.
Prescripción Extraordinaria
Se da en casos donde la posesión no se basa en buena fe ni en un título válido. A pesar de esto, el poseedor puede reclamar la propiedad si mantiene el control del bien durante un periodo prolongado:
- Bienes inmuebles: 10 años.
- Bienes muebles: 5 años.
Prescripción entre Copropietarios o Herederos
En situaciones donde varios individuos tienen derechos sobre un bien (por ejemplo, en una herencia), uno de ellos puede adquirir la totalidad de la propiedad mediante posesión exclusiva. Esto requiere que el poseedor actúe como único propietario durante un tiempo extendido. Esto podría superar hasta los 20 años en algunas jurisdicciones.
Prescripción de Bienes Públicos o Ejidales
Aunque los bienes de dominio público generalmente no pueden usucapirse, existen casos específicos. Por ejemplo, las propiedades desincorporadas del dominio público pueden pasar al régimen privado y ser susceptibles de prescripción. De igual forma, las tierras ejidales, bajo procedimientos especiales, también pueden entrar en este proceso.
Requisitos para Adquirir Propiedades por Prescripción Adquisitiva
La adquisición de bienes mediante prescripción adquisitiva requiere cumplir con varios criterios legales que validan el derecho del poseedor. Incluso, la falta de alguno de ellos podría invalidar la solicitud o generar complicaciones legales durante el trámite. A continuación, mencionaremos los principales:
Posesión en Concepto de Propietario
El interesado debe ejercer un dominio sobre el bien como si fuese su verdadero dueño. Esto implica realizar actos típicos de propiedad, como el pago de impuestos, mantenimiento o explotación del inmueble, en el caso de terrenos o edificios.
Posesión Pacífica
La posesión debe haberse obtenido y mantenido sin recurrir a la violencia. Cualquier acto que involucre fuerza física o intimidación podría invalidar el proceso de prescripción.
Posesión Continua
Es fundamental que la tenencia del bien no haya sido interrumpida por períodos prolongados. Esto significa que el poseedor debe haber ejercido control de forma ininterrumpida durante el tiempo establecido por la ley.
Posesión Pública
La tenencia del bien debe ser evidente para cualquier persona interesada en el inmueble. Es decir, el ejercicio de la posesión no puede ser clandestino ni oculto.
Duración Legal del Plazo
Cada jurisdicción establece un periodo específico de tiempo necesario para que la prescripción sea efectiva. Este plazo varía dependiendo de factores como si la posesión se realizó de buena o mala fe, o si el bien es mueble o inmueble.
Cumplimiento de Normativas Locales
La prescripción adquisitiva está regulada por las leyes locales. Por ello, es imprescindible revisar la legislación aplicable en la región donde se ubica el bien, ya que los plazos y condiciones pueden variar.
Limitaciones y Restricciones de la Prescripción Adquisitiva
Aunque la usucapión es un mecanismo válido para adquirir propiedades, existen algunas limitaciones y restricciones que regulan su aplicación. Esto depende de las circunstancias y de la naturaleza del bien en cuestión. Aquí las detallaremos:
Personas con Vínculos Especiales
La usucapión no puede ejercerse entre familiares directos, como padres e hijos, ni entre cónyuges. Tampoco es válida entre personas bajo tutela, como menores o incapaces con sus tutores, ya que en estas relaciones prevalece una protección legal que impide la adquisición de bienes mediante este mecanismo.
Aunque normalmente no se puede usar la usucapión entre personas con relaciones cercanas, hay una excepción cuando se trata de herencias. Esto ocurre cuando se usa el bien, lo mantiene y paga impuestos, mientras los demás herederos no reclaman su parte. La prescripción aplica porque los derechos sobre los bienes heredados ya están divididos entre los herederos.
Restricciones en la Copropiedad
En los casos de bienes compartidos por varios propietarios, un copropietario no puede reclamar la totalidad del bien por prescripción adquisitiva. Este tipo de posesión no se considera exclusiva ni puede interrumpir los derechos de los demás copropietarios.
Bienes de Dominio Público
Los bienes destinados al uso común o que pertenecen al dominio público, como parques, calles o plazas, no pueden ser adquiridos por usucapión. Su naturaleza impide que se les atribuya una propiedad privada, a menos que estos sean formalmente desincorporados del dominio público.
Bienes Ejidales y Comunales
Las tierras ejidales, que forman parte de la propiedad social, cuentan con restricciones especiales que limitan la prescripción. Aunque en algunos casos se permite la regularización mediante procedimientos legales específicos, no todas las tierras ejidales califican para la prescripción adquisitiva.
Casos de Violencia o Delitos
Si la posesión de un bien se obtuvo mediante actos violentos o relacionados con actividades delictivas, no es posible alegar la prescripción. Además, si la posesión violenta se convierte en pacífica, el tiempo de prescripción sólo comenzará a contarse desde el cese de la violencia.
Buena Fe y Mala Fe
La prescripción ordinaria requiere que la posesión se realice de buena fe y con justo título. En contraste, la prescripción extraordinaria, aunque permite mala fe, exige un plazo mayor y pruebas de que la posesión fue continua, pacífica y pública.
Legislación Local y Variaciones
Las restricciones pueden variar según el estado o región en que se aplique la usucapión. Por ello, es imprescindible consultar la normativa local, que define los plazos, requisitos y excepciones que deben respetarse.
El tiempo para adquirir un bien por usucapión varía según las leyes locales y la intención del poseedor. Con buena fe, suele requerir 5 años, mientras que, con mala fe, el plazo es mayor, generalmente 10 años.
Sí, pero el plazo será mayor: 10 años para inmuebles y 5 años para muebles, contados desde que cese la violencia.
No, la usucapión no aplica entre familiares directos como ascendientes, descendientes o entre cónyuges.
Sí, es necesario un juicio para que un juez reconozca la usucapión y emita la resolución correspondiente.
