¿Estás buscando comprar una casa y no sabes por dónde empezar? La primera pregunta que debes hacerte antes de solicitar una hipoteca es ¿cuánto te costará comprar una vivienda? En este artículo te contamos cómo saber el valor de una casa en México y qué es un avalúo de una propiedad.
¿Cómo se calcula el precio de una casa en México?
Para calcular el precio de un inmueble se toman en cuenta varios aspectos como:
- Ubicación de la propiedad.
- Dimensión del terreno.
- Condiciones de la construcción o terreno.
- Materiales y tamaño de la edificación.
- Mantenimiento y condiciones actuales.
- Edad y estado del inmueble.
Existe un valor que predice la probabilidad de que un activo sea renovado, denominado vida útil probable (VP), el cual se define de la siguiente manera: La vida útil de un activo es el período durante el cual el activo se encuentra en condiciones adecuadas para su uso predeterminado.
A partir de la fecha de construcción o última reforma importante se computa como importe íntegro, ya partir de la fecha de valoración se computa como saldo.
En general, la vida útil de una construcción se determina evaluando las condiciones en las que se encontró, así como los materiales utilizados. De acuerdo con el método físico de avalúo de la construcción en México, primero se establece un plazo promedio para el inmueble, tomando en cuenta el tipo de construcción.
¿Cómo saber el valor de una casa?
Si ya decidiste vender tu propiedad, el primer paso será fijar el precio de venta, pero esto no es una tarea fácil, pues son diversos los factores que deben evaluarse.
Aunque una propiedad tiene mucho valor sentimental, venderla requiere un ojo objetivo que pueda darle un valor real de mercado.
Fijar el precio de una propiedad incorrectamente tendrá un impacto significativo en las ventas. Por un lado, vender una casa a bajo precio equivale a una pérdida, por otro lado, vender una casa por más de lo que vale complica el trato.
Pero, ¿cómo determinar su valor? ¿Qué factores se deben considerar al calcular el precio real? Según Lamoody, el precio de venta o arrendamiento se determina mediante un avalúo de la propiedad, que analiza las características y el estado de la propiedad, su ubicación y las características regionales y de mercado.
¿Qué tipos de avalúo existen?
Hay dos tipos de avalúo inmobiliario, ambos tienen como función saber cuánto vale una casa, pero tienen diferentes usos:
Es el que permite conocer el valor real del inmueble para establecer un precio de venta o renta competitivo en el mercado. En este cálculo se toman en cuenta la construcción del inmueble, el terreno, la ubicación, los servicios y el mercado.
Este ayuda a determinar el valor físico de los predios y las construcciones que se encuentran en ellos, considerando la ubicación del inmueble y los metros cuadrados de construcción y terreno.
Por lo regular, con este se sustenta el impuesto predial; sin embargo, es requisito para fijar el precio de venta de vivienda, ya que de acuerdo con Vivanuncios, portal inmobiliario de Ebay, vender a un valor inferior al catastral puede infundir sospechas de evasión y llegar a tener consecuencias fiscales o penales.
Para un enfoque físico de valuación se toman en cuenta los siguientes elementos:
- Terreno: superficie y valor unitario.
- Construcción: tipo de inmueble y fecha de construcción.
- Tipos de construcción y calidad: superficie de construcción y tiempo de vida útil.
- Elementos que forman parte de la construcción: materiales y estructura.
- Estado de conservación de la construcción: calificación del 0 al 10.
- Vida útil, edad y costos unitarios: sobre metro cuadrado.
Los valuadores realizan una inspección de todas las áreas (internas y externas) del inmueble para identificar las deficiencias físicas que pueden afectar la habitabilidad de esta, así como la solidez de la estructura. Posteriormente, se establece el periodo de vida útil que la construcción pueda tener.
Dependiendo del tipo de construcción y calidad (si el inmueble es casa o departamento y si es residencial, medio o interés social) varía el tiempo de vida útil.
También se valoran los elementos que forman parte de la construcción:
- Cimientos
- Albañilería
- Estructura
- Instalaciones
- Recubrimientos
- Acabados
- Muebles fijos
- Cancelaría
- Carpintería
- Pinturas
A partir de estos elementos y de la vida útil de la construcción en general, se calcula la edad de la construcción y el estado de conservación del inmueble.
Asimismo, se lleva a cabo un cálculo hipotético sobre cuánto costaría construir un inmueble similar al que se está evaluando, se consideran los costos unitarios de toda la construcción y se deduce su devaluación física y su conservación. Después, se desglosan los datos en una tabla para comprobar el valor.
Precio de venta final de tu vivienda
Aunque el dictamen del avalúo determina el valor real del inmueble y te permite saber cuánto vale una casa, este solo es un punto de referencia para establecer el precio de venta o renta.
Puedes incrementar el precio de cualquiera de estos dos procesos, tomando en cuenta todos los gastos generados en esta tarea y, posteriormente, hacer las negociaciones correspondientes hasta llegar a un acuerdo con el comprador o inquilino.
